2026年改正｜貸付用不動産の相続税対策はどう変わる？

貸付用不動産による相続税対策は、「評価減」と「債務控除」を組み合わせることで大きな節税効果を生む仕組みです。貸家建付地評価や借家権割合の適用により土地評価を圧縮し、さらに金融機関からの借入金を債務として控除することで純資産を大幅に引き下げることが可能でした。この構造は長年にわたり資産家層の王道的手法とされてきました。

一方で、実勢価格1億円の物件が評価額7,000万円程度になるなど、市場価格との乖離が大きい点が問題視されてきました。形式的には通達に従っていても、実質的には租税回避とみなされるケースも発生し、課税の公平性の観点から制度見直しの機運が高まっています。

2026年改正では、評価通達に基づく計算だけでなく、市場価格との著しい乖離がある場合に補正する仕組みが強化される可能性があります。特に短期間で取得された物件や、相続直前に組成されたスキームは厳しくチェックされることが予想されます。

節税目的が明確な取引については、包括的否認規定の適用リスクが高まると考えられます。形式的な賃貸割合や契約形態だけでは足りず、経済合理性や実質的収益性が重要な判断材料となる時代へ移行しています。

これまで安全と考えられていたスキームでも、個別事情によっては否認対象となる可能性があります。税務調査では取得経緯、保有期間、収益実態などが詳細に検証されるため、説明資料の整備が不可欠です。

金融機関も過度な節税前提融資に慎重姿勢を取る可能性があります。また、税理士や不動産会社には、単なる節税効果の提示ではなく、リスク説明を含めた総合提案が求められます。

今後は「最大限の節税」ではなく、「リスクと収益のバランスを取った最適化」が主流となります。税務安全性、安定収益、流動性、家族構成などを総合的に設計することが重要です。

資産管理会社の活用や家族信託との組み合わせなど、多角的な承継設計が有効です。不動産単体での評価圧縮ではなく、資産全体を俯瞰した設計が必要となります。

既に貸付用不動産を保有している場合、取得時期や借入条件、賃貸実態を再確認することが重要です。想定納税額の再試算を行い、リスクを可視化しておきましょう。

相続対策は短期的な節税ではなく、10年単位の戦略設計が求められます。家族構成や事業承継との整合性も含めて、専門家とともに計画的に進めることが成功の鍵です。